Kein Haus bauen: Warum ist das gut?

Durch glück­li­che Um­stän­de bin ich von mei­nem Plan ab­ge­kom­men, ein al­tes Haus zu sa­nie­ren. Kein Haus zu bau­en sehe ich mitt­ler­wei­le als die bes­se­re Op­ti­on. Hier be­schrei­be ich mei­nen ge­dank­li­chen Wan­del: vom Wunsch nach ei­nem Ei­gen­heim zu dem gu­ten Ge­fühl, ein­fach nur Mie­ter zu sein.

Der Fetisch aus Ytong, Plastikfolie und Bauschaum

Das The­ma Ei­gen­heim hat Spalt­po­ten­zi­al. Wä­ren die vor­ge­brach­ten Ar­gu­men­te selbst eine Im­mo­bi­lie, wür­den Ei­gen­heim­be­für­wor­ter sie ge­trost als Bruch­bu­de be­zeich­nen. Doch trotz­dem wer­den die im­mer glei­chen Glau­bens­sät­ze be­müht und vie­le Fak­ten schlicht­weg nicht hin­ter­fragt. Hat man sein ei­ge­nes Heim ge­baut, mei­nen vie­le, hat man es im Le­ben zu et­was ge­bracht. Das war auch lan­ge Zeit mei­ne Ein­stel­lung. Doch die hat sich um 180 Grad ge­dreht: Ich möch­te kei­ne selbst­ge­nutz­te Wohn­im­mo­bi­lie, ich möch­te kein Haus besitzen.

Epilog: Traum vom Haus oder Albtraum Eigenheim?

In ei­nem al­ten Bau­ern­haus ne­ben mei­nen Schwie­ger­el­tern leb­te ein lie­bens­wür­di­ges Ehe­paar. Nach­dem die Frau ge­stor­ben und Mann zum Pfle­ge­fall ge­wor­den war, fiel das Ei­gen­tum an ih­ren Sohn, der das Haus ver­kau­fen woll­te. Nach lan­gen und ner­ven­auf­rei­ben­den Ge­sprä­chen konn­ten wir uns schließ­lich auf ei­nen Kauf­preis ei­ni­gen. Die­ser über­stieg un­se­re Vor­stel­lung deut­lich, doch wir hiel­ten an un­se­rem Plan fest (ers­ter Fehler).

Mit der Pla­nung be­gann eine Pha­se, die uns viel ab­ver­lang­te. Meh­re­re Hand­werks­meis­ter und Fi­nanz­ex­per­ten führ­ten wir durch das ver­fal­len­de Ge­bäu­de. Mit je­dem Rund­gang wuchs die Zahl der Mei­nun­gen zu un­se­rem Vor­ha­ben, da­bei hiel­ten sich be­ja­hen­de und skep­ti­sche Äu­ße­run­gen in etwa die Waa­ge. Mit den Kos­ten­vor­anschlä­gen von Hoch­bau­er, Hei­zungs­in­stal­la­teur und Tisch­ler be­kam un­ser Traum die ers­ten Schlä­ge ver­setzt. Die Sa­nie­rung wür­de deut­lich mehr Mit­tel ver­schlin­gen, als es zu­nächst den An­schein mach­te. Das Dach, in­klu­si­ve Ar­bei­ten am Dach­stuhl, ha­ben wir nicht mehr kal­ku­lie­ren las­sen. End­sta­ti­on, bit­te aussteigen.

Die­sen Mo­ment emp­fan­den wir als gro­ßes Schei­tern. Im Nach­hin­ein be­trach­tet war es ein rie­si­ges Glück. War­um das so ist, zei­gen die fol­gen­den vier Kapitel.

Flexibilität statt Klumpenrisiko

Eine selbst ge­nutz­te Im­mo­bi­lie ist der größ­te Klum­pen, den man sich über­haupt ans Bein bin­den kann. Zu­nächst wird flei­ßig an­ge­spart, dann wer­den 80 Pro­zent des Ei­gen­ka­pi­tals ein­ge­setzt und über zwan­zig Jah­re als Schuld­ner ge­lebt. Al­les wird, mit sehr viel Hoff­nung ver­se­hen, auf eine Kar­te gesetzt.

Glas­ku­gel: Im Le­ben kann es vor­kom­men, dass sich Din­ge än­dern. Die Schei­dungs­quo­te liegt in Deutsch­land im­mer noch bei ei­nem Drit­tel. Das ist deut­lich un­ter dem Höchst­stand von 52 Pro­zent im Jahr 2005. Nie­mand geht für sich von ei­ner Tren­nung aus, aber es pas­siert im­mer und im­mer wieder.

Nun woh­nen wir in ei­nem ehe­ma­li­gen Pfarr­haus. Ein mit Back­stein ver­klin­ker­tes Bau­werk mit Türm­chen, gro­ße Räu­me mit ho­hen De­cken. Ein Gar­ten so groß wie ein hal­bes Fuß­ball­feld. Gleich­zei­tig ist die Mie­te für 170 Qua­drat­me­ter güns­ti­ger als in un­se­rer Ber­li­ner Woh­nung mit we­ni­ger als 60. Wir füh­len uns frei: Die Kün­di­gungs­frist be­trägt drei Monate.

Vermögensaufbau statt Lifestyle

Eine selbst­ge­nutz­te Im­mo­bi­lie wirft, an­ders als etwa In­ves­ti­tio­nen am Ak­ti­en­markt, kei­ne Er­trä­ge ab. Das Woh­nen im Ei­gen­heim ist Life­style, kein Ver­mö­gens­auf­bau. Hier­zu eine klei­ne Beispielrechnung:

An­mer­kung: Ich kal­ku­lie­re hier mit ei­ge­nen Er­fah­rungs­wer­ten, ge­run­de­ten Sum­men und ver­ein­fa­chen­den An­nah­men. So gehe ich von ei­ner In­fla­ti­on und Wert­stei­ge­run­gen von null aus, las­se die Qua­li­täts­un­ter­schie­de zwi­schen mei­ner ge­mie­te­ten Im­mo­bi­lie und ei­nem Neu­bau un­be­ach­tet, und quan­ti­fi­zie­re pla­ne­ri­sche Un­an­nehm­lich­kei­ten und Zins- und Markt­ri­si­ken nicht. Es geht um die Rich­tung der Aus­sa­ge, nicht um die zwei­te Nachkommastelle.

Für ein Häus­chen auf dem Land neh­me ich ei­nen Kre­dit von 200.000 Euro auf und steue­re 50.000 Euro Ei­gen­ka­pi­tal bei. Bei ei­nem ef­fek­ti­ven Jah­res­zins von 2,5 Pro­zent hät­te ich 20 Jah­re lang eine mo­nat­li­che Be­las­tung von rund 1.100 Euro zu tra­gen. Am Ende der Lauf­zeit wä­ren Zin­sen in Höhe von über 50.000 Euro über den Tisch ge­wan­dert. Für das Haus hät­te ich also 300.000 Euro ge­zahlt (über ei­nen On­line-Zins­rech­ner für Kre­di­te be­kommt man ein Ge­fühl für die Größenordnungen).

Wert­ver­lust: Wenn ich das Ob­jekt über 100 Jah­re ab­schrei­be (sprich: die Sub­stanz ein­mal kom­plett er­setz­ten müss­te), wä­ren mo­nat­lich rund 210 Euro zu re­inves­tie­ren – bis in alle Ewig­keit. So­fern ich das nicht tue, wäre das Haus am Ende der Kre­dit­lauf­zeit halt nur noch 200.000 Euro wert.

Wür­de ich die 50.000 Euro Er­spar­nis­se an­le­gen und mo­nat­lich 500 zu­sätz­lich über ei­nen Spar­plan in­ves­tie­ren (die ich bei mei­ner ak­tu­el­len Mie­te – wohl­ge­merkt: ei­nes Hau­ses – ge­gen­über der Til­gung spa­re), der eine Ren­di­te von 3 Pro­zent er­zielt (bei Ak­ti­en eine mehr als kon­ser­va­ti­ve Schät­zung), hät­te ich nach 20 Jah­ren ein Geld­ver­mö­gen von 250.000 Euro.

Die­se Sum­me wür­de mo­nat­lich über 600 Euro Er­trä­ge ab­wer­fen, die ich dem Topf als Ein­kom­men ent­neh­men könn­te. Das ist mehr als mei­ne der­zei­ti­ge Kalt­mie­te (Ne­ben­kos­ten ent­ste­hen in bei­den Fäl­len und wer­den da­her nicht betrachtet).

Machen lassen statt endloser Auswahlentscheidungen

Ich sehe es in mei­ner Fa­mi­lie: Wenn in Va­ters Haus die Hei­zung aus­fällt, ist er eine Wo­che da­mit be­fasst, Er­satz­tei­le zu be­schaf­fen und Ter­mi­ne mit Hand­wer­kern zu ko­or­di­nie­ren. Am Ende sau­gen Ha­va­rien und ähn­li­che Ka­ta­stro­phen die letz­te Kraft aus dem oh­ne­hin mü­den Kör­per. So sind die Aben­de mit nerv­tö­ten­den Ge­dan­ken beladen.

Als Mie­ter hat man we­ni­ger Sche­re­rei­en, wenn mal et­was ka­putt­geht. Auch ist die Un­si­cher­heit be­züg­lich der ent­ste­hen­den Kos­ten ge­rin­ger, da sich Ei­gen­an­tei­le meist im er­träg­li­chen Rah­men be­we­gen. Mit dem Ein­zug wird ein Stan­dard fest­ge­legt. Zwar kann man da­nach vom Ver­mie­ter nicht mehr er­war­ten, aber eben auch nicht weniger.

Schon bei der Er­stel­lung von Plä­nen, Kal­ku­la­tio­nen und Ver­trä­gen in­ves­tie­ren an­ge­hen­de Haus­her­ren hun­der­te Stun­den Ar­beit. Noch be­vor der ers­te Stein ge­setzt wird, kön­nen die vie­len Ent­schei­dun­gen bei der Wahl von Fens­tern, Bö­den und Ar­ma­tu­ren den Häus­le­bau­er zer­mür­ben. Part­ner lau­fen Ge­fahr, sich über die Durch­set­zung des ei­ge­nen Ge­schmacks in die Wol­le zu krie­gen. Wer eine Miet­woh­nung be­zieht, fin­det die gol­de­nen Tür­klin­ken viel­leicht nicht schön. Aber nach spä­tes­tens ei­ner Wo­che ist es dann völ­lig egal.

Möglicher Abgang statt Dauerbelastung

In der Re­gel ha­ben wir kei­nen Ein­fluss dar­auf, wer ne­ben­an wohnt. Das ist zu­nächst ein­mal un­ab­hän­gig da­von, ob man ein Ob­jekt mie­tet oder be­sitzt. Nur: Ein Ei­gen­tü­mer muss mit dem Ge­fühl, ne­ben ei­nem Ty­ran­nen zu woh­nen, wo­mög­lich bis zu sei­nem Le­bens­en­de klar­kom­men. Als Mie­ter wech­selt man doch schnel­ler mal den Wohnort.

Wer ein freund­schaft­li­ches Ver­hält­nis zum Ty­pen ne­ben­an pflegt, kann na­tür­lich gern auch län­ger bleiben.

Zusammenfassung

Ein Traum­haus, der Traum vom Haus, Be­ton­gold, die ei­ge­nen vier Wän­de. Das klingt al­les zu schön, um wahr zu sein. Und das ist es in vie­len Fäl­len auch.

Ge­gen eine selbst­ge­nutz­te Im­mo­bi­lie spricht:

  • Ein Bau­herr in­ves­tiert al­les, was er hat, in ein ein­zi­ges Ob­jekt und bin­det sich über Jahrzehnte.
  • Wenn das Geld im Haus ge­bun­den ist, kann es nicht mehr für mich arbeiten.
  • Wer Ei­gen­tum be­sitzt, muss sich um al­les selbst küm­mern und viel entscheiden.
  • Auf der an­de­ren Sei­te des Zauns kann je­mand le­ben, den man nicht mehr loswird.

Die Lis­te ist nicht ab­schlie­ßend. Kein Haus bau­en ist eine Über­le­gung wert.

Zwar freue ich mich für alle, die ih­ren Traum le­ben – ehr­lich und auf­rich­tig. Für mich bin ich je­doch heil­froh, mich an­ders ent­schie­den zu haben.